“住改商”会出现的问题及改进建议

　　“住改商”就是将住房改成商业用房,进而从事相关的经营活动.“住改商”是市场经济发展到一定阶段的产物,总体上已经拥有一定规模.“住改商”对增加百姓收入,有效解决就业,方便居民生活也起到了积极的作用.“住改商“的种类也开始呈现多元化,从过去的商贸公司,到现在的美容院、按摩店、私房菜馆、麻将会所等等,“住改商”之风愈演愈烈。

　　分析原因主要有以下几个方面:

　　一是小区生活设施不配套,不能有效满足居民的生活需求,为以房地产投资收益为目的的购房人提供了机会;

　　二是商业、办公用房的租金比住宅用房的租金高,双方有利可图;

　　三是相关法规政策不配套,对住宅改变用途没有明确处理规定和监管部门;

　　四是为鼓励下岗失业人员、大中专毕业生、农民等自主创业,允许利用住宅作办公经营场所,使其住宅改变用途现象日趋严重.

　　与此同时,由“住改商”引发的社会问题也越来越多,许多居民怨声载道.

　　一是增加小区物业管理难度;住宅小区从事经营活动,使更多的外来人口随意进出小区,影响小区安宁和谐.小区内的被盗、消防通道乱占事件增多,给社会治安、消防管理增大难度.

　　二是“住改商”可能带来住宅反复装修,影响房屋质量,造成安全隐患;如果随意拆改承重墙、私改水电线路等,会破坏房屋的整体结构.

　　三是“住改商”的经营活动会造成噪音、视觉、垃圾等环境污染,也会带来火灾等消防隐患;影响小区居住环境和住宅品质,甚至影响房价.有的住宅楼底商改造成餐饮店、烧烤店等,形成餐饮一条街;致使楼上住户深受噪音、油烟困扰.

　　四是“住改商”违反土地、房屋用途的管理制度(住宅和商业土地出让金有差额),没有付出相应的经济成本.

　　因此建议:

　　一、完善相关配套法律法规及政策,坚决纠正违规违法行为.

　　业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房.业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续.

　　二、开发建设单位在开发新建小区时,合理配建小区居民所需的公共配套设施,满足居民的消费需要.

　　物业服务企业在签订的《物业服务协议》中应明确约定“住改商”不得影响居民的日常生活.业主改变房屋的使用用途,给小区带来安全、居住、消防隐患的,物业服务企业应当及时制止,并报告属地政府和相关部门以及时处理.

　　三、是加大宣传教育力度,增强和提高业主知法、懂法的法律意识和广大业主的依法维权意识.

　　四、制定办理流程,规范出具证明程序.

　　“住改商”应当有一套严格的手续,一些行业如餐饮、娱乐、加工、制造等明显存在安全隐患、污染环境、法律禁止等;即便有利害关系的业主同意也不得审批.但是只要“住改商“不扰民,并且依法纳税就应当鼓励发展,使“住改商”走上规范经营的道路。